CCMI 2026 : Guide du Contrat Construction Maison Individuelle
Le CCMI explique simplement : garanties, obligations, clauses essentielles. Votre meilleure protection pour construire. Tout ce qu'il faut savoir.
Le CCMI est le contrat le plus protecteur pour faire construire votre maison. Encadre par la loi du 19 decembre 1990, il garantit un prix ferme, un delai de livraison et 7 niveaux de garantie. Voici tout ce que vous devez savoir avant de signer.
Le CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), encadre par la loi du 19 decembre 1990, est le contrat le plus protecteur pour le particulier qui fait construire. Il garantit un prix ferme et definitif, un delai de livraison avec penalites de retard, et 7 niveaux de garantie incluant la garantie decennale de 10 ans, selon Service-Public.gouv.fr et l'ANIL.
Qu'est-ce que le CCMI et pourquoi est-il obligatoire ?
Definition et cadre legal (loi du 19 decembre 1990)
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est un contrat reglemente par la loi n.90-1129 du 19 decembre 1990. Il s'impose des lors qu'un professionnel se charge de la construction d'une maison individuelle a usage d'habitation, qu'il fournisse ou non les plans.
Ce contrat a ete cree specifiquement pour proteger les particuliers qui font construire, face aux abus constates dans les annees 1980 (faillites de constructeurs, chantiers abandonnes, prix non maitrises).
CCMI avec fourniture de plan vs CCMI sans fourniture de plan
Il existe deux formes de CCMI :
| Critere | CCMI avec fourniture de plan | CCMI sans fourniture de plan |
|---|---|---|
| Definition | Le constructeur fournit le plan ET realise les travaux | Le constructeur realise les travaux sur un plan fourni par le client |
| Cas d'usage | Le plus courant : maison sur catalogue ou plan adapte | Rare : plan d'architecte execute par un constructeur |
| Garantie de livraison | Obligatoire | Obligatoire |
| Prix | Ferme et definitif | Ferme et definitif |
| Notice descriptive | Obligatoire et detaillee | Obligatoire |
Le CCMI avec fourniture de plan represente la grande majorite des contrats signes en France et offre le niveau de protection maximal.
Quand le CCMI est-il obligatoire ?
Le CCMI est obligatoire des que les deux conditions suivantes sont reunies :
- Un professionnel se charge de l'execution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et de mise hors d'air
- Pour la construction d'une maison individuelle ne depassant pas deux logements destines au meme maitre d'ouvrage
Si un professionnel fournit egalement le plan, c'est un CCMI avec fourniture de plan. S'il ne fournit que l'execution, c'est un CCMI sans fourniture de plan.
Quelles sont les 7 garanties du CCMI ?
Le CCMI offre un systeme de protection a 7 niveaux, du debut du chantier jusqu'a 10 ans apres la livraison.
1. Garantie de livraison a prix et delai convenus
C'est la garantie la plus importante du CCMI. Un garant financier (banque ou assureur agree) s'engage a faire achever la maison ou a rembourser les sommes versees en cas de defaillance du constructeur. Cette garantie est unique au CCMI et n'existe pas dans les contrats de maitrise d'oeuvre.
2. Garantie de parfait achevement (1 an)
Pendant 1 an apres la reception, le constructeur est tenu de reparer tous les desordres signales par le maitre d'ouvrage, quels qu'ils soient. Les desordres doivent etre signales par lettre recommandee avec accuse de reception.
3. Garantie biennale (2 ans)
Pendant 2 ans apres la reception, le constructeur garantit le bon fonctionnement des equipements dissociables du bati : robinetterie, volets roulants, radiateurs, ballon d'eau chaude, interphone, etc.
4. Garantie decennale (10 ans)
Pendant 10 ans apres la reception, le constructeur est responsable des dommages qui compromettent la solidite de l'ouvrage ou le rendent impropre a sa destination : fissures structurelles, infiltrations, problemes de fondations, defauts d'etancheite de la toiture.
5. Assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage (DO) prefinance les reparations relevant de la garantie decennale, sans attendre la decision de justice. Son cout represente 2 a 4% du prix de la construction, soit 3 500 a 4 500 EUR en moyenne. Elle est obligatoire pour le maitre d'ouvrage.
6. Garantie de remboursement des acomptes
Si le contrat prevoit un versement avant le debut des travaux, le constructeur doit fournir une garantie de remboursement de ces sommes. En cas d'annulation du contrat (conditions suspensives non levees, retractation), les acomptes sont integralement restitues.
7. Garantie d'isolation phonique
Le constructeur est tenu de respecter les normes d'isolation acoustique en vigueur. En cas de non-conformite constatee apres la livraison, des travaux correctifs peuvent etre exiges dans le cadre de cette garantie.
Pour une vue complete de toutes les garanties, consultez notre guide des garanties construction. Retrouvez tous nos conseils dans le guide du constructeur de maison.
Quelles sont les clauses essentielles a verifier ?
Avant de signer votre CCMI, verifiez ces 4 clauses fondamentales. Consultez aussi notre guide des pieges du CCMI pour aller plus loin.
Le prix ferme et definitif
Le CCMI impose un prix global, forfaitaire et definitif. La seule revision autorisee est l'indexation sur l'indice BT01 (indice national du batiment tous corps d'etat), si une clause le prevoit. En fevrier 2026, l'indice BT01 est de 133,3. Toute clause prevoyant une revision de prix au-dela de l'indice BT01 est reputee non ecrite.
Le delai de livraison et les penalites de retard
Le CCMI doit indiquer un delai precis de livraison (en mois ou en jours). En cas de retard, le constructeur doit verser des penalites de retard d'au minimum 1/3000e du prix convenu par jour de retard. Des penalites inferieures a ce seuil sont reputees non ecrites.
La description technique detaillee (notice descriptive)
La notice descriptive est un document annexe au CCMI qui decrit avec precision chaque element de la construction : materiaux utilises, marques et references des equipements, niveaux de finition. Mefiez-vous des mentions vagues comme "au choix du constructeur" ou "selon disponibilite".
Les conditions suspensives
Le CCMI doit contenir des conditions suspensives pour :
- L'obtention du permis de construire
- L'obtention du financement (pret immobilier)
- L'obtention de l'assurance dommages-ouvrage
Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le contrat est annule et les acomptes verses sont integralement rembourses.
Quelles sont les obligations du constructeur dans un CCMI ?
Respecter le prix convenu
Le constructeur ne peut en aucun cas demander un supplement de prix non prevu au contrat. Les travaux supplementaires eventuels doivent faire l'objet d'un avenant signe par les deux parties. Les fameux "travaux imprevus" ou "adaptation au sol" non mentionnes dans le contrat initial ne peuvent pas etre factures si le constructeur etait tenu de les prevoir.
Respecter le delai de livraison
Le constructeur est tenu de livrer dans le delai contractuel, sous peine de penalites. Les causes legitimes de prolongation sont limitees : intemperies au-dela des moyennes saisonnieres, retard dans l'obtention du permis non imputable au constructeur, force majeure.
Fournir les garanties d'assurance
Le constructeur doit fournir, avant le debut des travaux, les attestations de toutes les assurances obligatoires (decennale, responsabilite civile, garantie de livraison). L'absence de ces documents est un motif de suspension du contrat.
Livrer conforme aux plans et a la notice descriptive
La maison livree doit etre strictement conforme aux plans et a la notice descriptive annexes au contrat. Toute non-conformite constatee lors de la reception constitue une reserve que le constructeur est tenu de lever.
Quels sont vos droits en tant que maitre d'ouvrage ?
Le delai de retractation de 10 jours (loi SRU)
Apres signature du CCMI, vous beneficiez d'un delai de retractation incompressible de 10 jours (loi SRU). Pendant ce delai, vous pouvez annuler le contrat sans motif et sans penalite. Le delai court a compter de la reception du contrat par lettre recommandee.
Le droit de visite de chantier
Vous avez le droit de visiter votre chantier a tout moment, sous reserve de respecter les regles de securite. Le constructeur ne peut pas vous interdire l'acces au chantier.
La reception avec ou sans reserves
La reception est l'acte par lequel vous acceptez la maison livree. Vous pouvez :
- Recevoir sans reserve si tout est conforme
- Recevoir avec reserves si vous constatez des defauts (le constructeur doit les corriger)
- Refuser la reception si les defauts sont trop importants
Il est fortement recommande de se faire assister par un expert en batiment independant pour la reception.
Le droit de consigner les 5% restants
A la livraison, vous pouvez consigner les 5% du prix restant aupres de la Caisse des Depots et Consignations ou d'un organisme agree, plutot que de les verser au constructeur. Ces fonds sont debloques une fois les reserves levees.
FAQ CCMI
Le CCMI est-il obligatoire pour faire construire sa maison ?
Oui, le CCMI est obligatoire des qu'un professionnel se charge de l'execution des travaux de gros oeuvre, de mise hors d'eau et de mise hors d'air pour une maison individuelle. C'est la loi du 19 decembre 1990 qui l'impose.
Quelle est la difference entre un CCMI et un contrat de maitrise d'oeuvre ?
Le CCMI impose un prix ferme et une garantie de livraison, ce que ne prevoit pas le contrat de maitrise d'oeuvre. Avec un CCMI, le constructeur assume la responsabilite globale du chantier. Avec un contrat de maitrise d'oeuvre, le maitre d'ouvrage assume une part de responsabilite plus importante.
Peut-on modifier le CCMI apres signature ?
Oui, par avenant signe par les deux parties. Tout avenant doit preciser l'impact sur le prix et le delai. Attention : un avenant ne peut pas modifier les garanties legales du CCMI.
Quels sont les paliers de paiement d'un CCMI ?
Les versements sont encadres par la loi : 5% a la signature (avec garantie de remboursement), 10% a l'ouverture du chantier (si garantie de remboursement), puis selon l'avancement : 15% fondations achevees, 25% murs eleves, 40% mise hors d'eau, 60% cloisons terminees, 75% menuiseries et plomberie, 95% achevement, 5% a la reception.
Que faire si le constructeur ne respecte pas le CCMI ?
En cas de non-respect du contrat (retard, malfacon, non-conformite), adressez un courrier recommande au constructeur. Si le probleme persiste, activez la garantie de livraison aupres du garant financier, contactez votre ADIL departementale (gratuit) ou saisissez le tribunal judiciaire.
Le CCMI protege-t-il en cas de faillite du constructeur ?
Oui, c'est l'un de ses atouts majeurs. La garantie de livraison oblige le garant financier a faire achever les travaux ou a rembourser les sommes versees. Consultez notre guide faillite du constructeur pour connaitre les demarches.
Combien coute un CCMI en plus de la construction ?
Le CCMI en lui-meme n'a pas de cout supplementaire : c'est le contrat standard du constructeur. Le cout des garanties (decennale, livraison) est integre dans le prix global. Seule l'assurance dommages-ouvrage est a votre charge (2 a 4% du prix, soit 3 500 a 4 500 EUR).
Pour savoir a quel moment signer votre CCMI et quoi verifier avant de vous engager, consultez notre guide etape par etape de la signature du CCMI.
Pour estimer le juste prix d'un CCMI, consultez notre guide des prix de construction de maison neuve.
Estimez le prix de votre construction sous CCMI avec notre simulateur gratuit.
Article redige par l'equipe editoriale de simulateur-prix-construction-maison.fr. Derniere mise a jour : fevrier 2026. Sources : Service-Public.gouv.fr, ANIL, Legifrance (loi n.90-1129 du 19 decembre 1990).
Estimez le prix de votre projet
Obtenez une estimation personnalisée en 5 minutes grâce à notre simulateur calibré par un expert.
Lancer le simulateur